Ai fini dell’ecosismabonus, qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. La locuzione «parti comuni di edificio residenziale» deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come «parti comuni» e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.
Il caso
L’Istante vuole acquistare un immobile in categoria catastale A/4 con relativa pertinenza (C/6) e due fabbricati rurali in categoria catastale F2 (unità collabenti) che erano a destinazione produttiva (ex stalla e pollaio/basso comodo) con l’intenzione di effettuare “una ristrutturazione con demolizione e fedele ricostruzione di preesistenti edifici”, beneficiando della detrazione cd. ecosismabonus (art. 14 c. 2-quater DL 63/2013). Il corpo principale di fabbrica è composto da n. 2 unità immobiliari, con parti comuni, abitazione (A/4) ed edificio produttivo, ex-stalla fienile (F/2), strumentale all’attività agricola.
Il progetto di demolizione con fedele ricostruzione del corpo di fabbrica principale, con il medesimo titolo edilizio di “ristrutturazione e restauro conservativo “, prevede una ricostruzione con una volumetria inferiore, un miglioramento sismico, di almeno 2 classi, e interventi di risparmio energetico, una fusione delle due unità immobiliari (A/4 ed F/2) in un’unica unità ad uso residenziale, ed uno spostamento di sedime di 20 metri per il rispetto delle normative urbanistiche.
Inoltre, il progetto sul corpo di fabbrica principale prevede la realizzazione di opere interne di miglioramento energetico, non conseguenti agli interventi su parti comuni, sui quali il committente ha intenzione di beneficiare della detrazione fiscale del 65%, applicabile sull’unica unità immobiliare residenziale in quanto solo quest’ultima gode dei requisiti previsti per il miglioramento energetico. Su tale intervento, trattandosi di una fusione in una unità residenziale, l’Istante ha intenzione di godere della detrazione bonus mobili per la sola l’unità residenziale di partenza.
I quesiti
l’Istante chiede di chiarire se:
- gli interventi effettuati sul corpo di fabbrica principale possano considerarsi effettuati su un condominio minimo con la possibilità di cedere la detrazione spettante per tali interventi;
- nel caso in cui il corpo di fabbrica principale non fosse considerato “mini condominio”, se possa applicare due plafond di spesa relativo alle due unità immobiliari per le detrazioni previste per interventi antisismici, mentre, per gli interventi ecobonus, il limite di detrazione previsto per la sola unità immobiliare in origine destinata ad abitazione;
- il corpo di fabbrica staccato “ex stalla” possa considerarsi come unità immobiliare indipendente e, pertanto, godere di un autonomo plafond di spesa pari a 96.000 €;
- possa fruire del bonus mobili relativo agli interventi effettuati sull’unità abitativa.
Le indicazioni dell’AE
Con riguardo alla possibilità di considerare l’edificio principale come un condominio, nel caso di specie il corpo principale è costituito da un’unità abitativa A/4 e due edifici accatastati autonomamente ma di carattere pertinenziale (a lavori completati due unità verranno accorpate e si realizzerà un’unità residenziale e una pertinenza a cui si aggiungerà un garage doppio ricavato dall’altro edificio). Pertanto, non essendo ravvisabili parti comuni a più unità immobiliari, l’Istante non potrà fruire della detrazione prevista per interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (ecosismabonus). L’Istante potrà eventualmente fruire in maniera distinta delle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica e interventi antisismici per i lavori che intende effettuare sulle singole unità immobiliari. In considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle due normative, il contribuente può avvalersi, per le medesime spese, soltanto dell’una o dell’altra agevolazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse e contabilizzando separatamente le spese riferite ai due diversi interventi.
Con riguardo al corpo di fabbrica staccato “ex stalla”, è precisato che l’esistenza dell’edificio è riconosciuta anche se lo stesso è classificato nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti“) in quanto, pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, ciò non esclude che lo stesso possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente. Ai fini della fruizione dell’ecobonus per le unità collabenti deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal D.Lgs. 311/2006 e che tale impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. In ordine agli interventi che l’Istante intende effettuare sul secondo corpo, dette unità, anche se accatastate separatamente dall’edificio principale, hanno un carattere pertinenziale che conserveranno anche a seguito dei lavori. Pertanto, alle spese sostenute per gli interventi su tali pertinenze potrà applicarsi il sismabonus, ma nel medesimo limite di spesa di 96.000 € previsto per l’unità immobiliare principale, in quanto gli interventi realizzati sulle pertinenze non godono di un autonomo limite di spesa.
Con riferimento al bonus mobili, considerato che per accedere al beneficio, è necessario che i contribuenti effettuino sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, gli interventi che l’Istante intende effettuare rientrano tra quelli agevolabili anche ai fini del bonus mobili.
Da ultimo, è segnalato che, con l’entrata in vigore del DL Rilancio, per specifici interventi di riqualificazione energetica e per gli interventi antisismici, l’aliquota delle detrazioni spettanti è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (cd. Superbonus, art. 119 DL 34/2020).